Elindulhat a bérlakás-forradalom Magyarországon
A magyar lakóingatlanpiac mélyebb szerkezeti átalakuláson megy keresztül, a lakásfejlesztők árérzékenyebb piachoz alkalmazkodnak, miközben az intézményi bérlakásszektor gyakorlatilag hiányzik Magyarországon – ebben egyetértettek a szeptemberi Portfolio Property Investment Forum három lakáspiaci panelbeszélgetésén részt vevő szakértők.
A szakértők a bérlakásépítés ösztönzését, a plázastop újraszabályozását, az 5 százalékos lakásáfa hosszú távú fenntartását és a rozsdaövezeti fejlesztések felgyorsítását tartják kulcskérdésnek.
Stabil szabályozás és folyamatos párbeszéd
Gereben Mátyás, a CPI Hungary országmenedzsere szerint a szabályozási kérdésekben elindult párbeszéd önmagában is fontos jelzés. Úgy fogalmazott: a lényeg, hogy a közös gondolkodás ne egyszeri konzultáció legyen, hanem folyamatos, kiszámítható párbeszéd, különösen olyan érzékeny kérdésekben, mint a plázastop vagy a kiemelt beruházások szabályozása.
Mazsaroff Kata, a Colliers Managing Partnere szerint a befektetők nem a magyar piac potenciálját kérdőjelezik meg, hanem azt nézik, mennyire láthatók előre a szabályozási, munkaerőpiaci és működési feltételek. Ha ezek nem elég világosak, egy tőkeigényes projekt könnyen várakozó állapotba kerül, vagy más országban valósul meg.
Kivárás a külföldi tőke részéről
Németh Miklós, az OTP Bank Speciális Finanszírozási Igazgatóságának ügyvezető igazgatója arról beszélt, hogy a külföldi tőke részéről továbbra is kivárás érzékelhető. A finanszírozók és befektetők nem zárták be az ajtót Magyarország előtt, de a szabályozási és piaci folyamatok tisztázódására várnak.
Vágó László, a NEO Property Services Zrt. vezérigazgatója és a LEO elnöke ezzel szemben offenzív stratégiát tart indokoltnak. Szerinte az állami beruházások, az energetikai korszerűsítések, a bérlakásállomány kezelése és a lakásépítések egyaránt új megbízásokat és fejlesztési irányokat hozhatnak.
A bérlakáspiac hiányzó láncszeme
A bérlakáspiacról szóló panelben Dános Pál, a KPMG Associate Partnere arra hívta fel a figyelmet, hogy a lakhatási válság kezeléséhez el kell választani egymástól a szociális lakhatás, a megfizethető bérlakás és a piaci alapú intézményi bérlakás kérdését.
Botos Bálint, a Forestay Alapkezelő vezérigazgatója szerint a bérleti piac bizalmi válságát nem lehet kizárólag piaci alapon megoldani. Egy jól felépített kaucióalap egyszerre adhatna nagyobb biztonságot a bérbeadóknak és kiszámíthatóbb indulási feltételeket a bérlőknek.
Jacoby Márta, a FlatCo ügyvezetője a működő hazai példák jelentőségét hangsúlyozta. A FlatCo jelenleg 650 piaci alapú, teljesen bútorozott bérlakást kezel Budapesten, amelyek bérbeadottsága a házak átadása óta folyamatosan 97 százalék felett van.
Új jogszabályi keretrendszerre van szükség
Ódor Dániel, a Taylor Wessing partnere szerint a magyarok nem feltétlenül a lakás tulajdonjogához ragaszkodnak, sokkal inkább a biztonságos, kiszámítható otthon megteremtésére vágynak, ám a jelenlegi szabályozási környezetben a bérlők kiszolgáltatottsága miatt a hosszú távú tervezés szinte lehetetlen.
Papp Roland, a Közlekedési és Beruházási Minisztérium Lakáspolitikai Főosztályának főosztályvezetője szerint a harmincéves szabályozás foltozgatása helyett egy teljesen új, a megfizethető bérlakásokra szabott jogszabályi keretrendszerre van szükség, amely egyaránt rendezi a bérlők és bérbeadók jogviszonyát, és megteremti az intézményi beruházások pénzügyi ösztönzőit.
Az 5 százalékos lakásáfa jövője
A fejlesztők számára az egyik legfontosabb nyitott kérdés továbbra is az 5 százalékos lakásáfa jövője. A kedvezményes áfakulcs szabályozása 2015 és 2024 között többször módosult, miközben egy lakóprojekt előkészítése és megvalósítása többéves folyamat.
A jelenlegi szabályok szerint az építési engedéllyel rendelkező projektek esetében 2030 végéig alkalmazható az 5 százalékos kulcs, de a fejlesztők szerint ha az új projektekre később visszaállna a 27 százalékos általános áfa, az megbénítaná a piacot.
Árérzékenyebb lakáspiac
A lakáspiacon különösen felerősödött az árérzékenység. Miközben a budapesti átlagos új lakás négyzetméterára eléri az 1,9 millió forintot, az 1,7 millió forint alatti szegmens látványosan megerősödött, és a tranzakciók több mint felét adja.
Rózsahegyi Zsanett, a Láng Negyed és a Southblaze stratégiai igazgatója szerint az állami támogatások megítélésekor külön kell választani a használt és az új lakások piacát. Az új építésű ingatlanok támogatása az áfabevételeken, a foglalkoztatottságon és az építőipari teljesítményen túl a fenntarthatóságot és az energiahatékonyságot is érdemben javítja.
Görög Áron Konstantin, a Cordia értékesítési igazgatója ugyanakkor arra figyelmeztetett, hogy a keresletoldali támogatások könnyen áremelkedést és piaci torzulásokat okozhatnak, ha nem társul hozzájuk kínálatbővítés.
