Hiba csúszott az új adótervezetbe, menekülőre foghatják a külföldi befektetőket
Súlyos, de vélhetően akaratlan hibát tartalmaz az október 6-án társadalmi vitára bocsátott vagyonadó-tervezet, amely a jelenlegi formájában a külföldi tulajdonban lévő, hitelből finanszírozott magyarországi ingatlancégek tömeges csődjét okozhatná. A szövegezés alapján ugyanis ezeknek a vállalkozásoknak – a belföldi cégekkel ellentétben – nem a valós, adósságokkal csökkentett nettó vagyonuk, hanem a bruttó ingatlanértékük után kellene adózniuk.
A megközelítés olyan irreálisan magas terhet jelentene, amely sok esetben a vállalatok teljes éves nyereségét is felemésztené. Információink szerint azonban minderre már felhívták a törvényalkotó figyelmét, és várhatóan ki is fogják küszöbölni a problémát az illetékesek.
A Tisza-kormány kedden társadalmi egyeztetésre bocsátotta vagyonadó-tervezetét. A megjelent előzetes dokumentum alapján az új adónem egyik legfontosabb eleme az ingatlanvagyon lenne. A szabályozás, amely az egymilliárd forint feletti nettó vagyont adóztatná, részletes szabályokat ad arra is, hogyan kellene meghatározni a magyarországi és külföldi ingatlanok értékét.
Ellentmondás a tervezet értékelési módszerei között
A probléma a tervezet értékelési módszerei közötti alapvető ellentmondásból fakad. Ha egy magyar kft. belföldi tulajdonban van, az adóalapot a számviteli szabályok szerint, a saját tőke alapján határozzák meg. Mivel ez az érték már tartalmazza a kötelezettségek levonását, a vállalkozás a bankhitelekkel csökkentett, tényleges vagyona után fizet adót.
Ezzel szemben a külföldi befektetők által birtokolt cégeknél a jogszabály teljesen más logikát követ, hiszen közvetlenül az ingatlan számított értékéből indul ki, és figyelmen kívül hagyja a köztes holdingok, valamint a magyar leányvállalat hiteleit. Bár a tervezet elvileg engedélyezi a saját tartozás levonását az adóalapból, a gyakorlatban a bankhitelt szinte mindig a hazai leányvállalat veszi fel, nem pedig a külföldi tulajdonos. Mivel ez a tartozás jogilag nem a külföldi befektetőnél jelentkezik, nem is csökkentheti az adóalapját.
Ennek következtében a külföldi struktúrákban lévő ingatlanok után bruttó alapon kell megfizetni a vagyonadót, függetlenül attól, hogy mekkora hitel terheli az adott projektet.
Egy átlagos kereskedelmi ingatlan példája
A piaci torzulást jól érzékelteti egy átlagosnak mondható kereskedelmi ingatlan esete. Képzeljünk el egy 100 millió forint értékű épületet, amelyet 80 százalékban bankhitelből finanszíroznak. A bérleti bevételek és a kamatterhek levonása után a cég éves adózás előtti eredménye nagyjából 400 ezer forint körül alakul.
Ha a cég belföldi tulajdonban van, az egyszázalékos kulccsal számolt vagyonadó alig éri el a 80 ezer forintot. Ugyanez az ingatlan külföldi holdingon keresztül történő birtoklás esetén viszont a teljes, 100 millió forintos bruttó érték után adózik, ami kerek 1 millió forintos adóterhet jelent.
Ebből is látszik, hogy a külföldi tulajdonú vállalatok esetében az adóteher több mint tizenkétszerese a belföldiekének, ráadásul a fizetendő összeg a cég teljes éves nyereségének a két és félszeresére rúghat. Egy ilyen mértékű, tőkefelemésztő elvonás garantáltan csődbe vinné a hitelből gazdálkodó, külföldi hátterű ingatlancégeket.
A piac stabilitása forog kockán
Szakértők szerint a háttérben egy szabályozási hiba állhat, a jogalkotó feltehetően nem akart ennyire diszkriminatív helyzetet teremteni a hazai és a külföldi tőke között. Amennyiben azonban a tervezet jelenlegi formájában emelkedne törvényerőre, az súlyosan megingatná a magyar ingatlanpiac stabilitását, és a külföldi befektetők gyors kivonulásához vezetne. A piaci szereplők egyelőre abban bíznak, hogy az egyeztetések során még időben korrigálják ezt a kritikus anomáliát.
Kérdéseinkkel megkerestük a Miniszterelnökséget, válaszukkal frissítjük a cikket.
