Lassuló lakásáremelkedés és javuló vevői alkupozíció a magyar ingatlanpiacon
A 2025-ös jelentős drágulás után 2026 őszére érezhetően megváltozott a magyar lakáspiac hangulata. A korábbi, az Otthon Start Program által is ösztönzött áremelkedés kifulladóban van, a kínálati árak több szegmensben lefelé korrigálnak, a vevők alkupozíciója pedig javul. Az Otthon Start kivezetése és a szigorúbb feltételekkel működő Wekerle Plusz Program tovább fékezi a piacot, a vagyonadó lakóingatlanokra vonatkozó része pedig a tehetősebb vásárlóknak jelent kihívást.
Tizenkét lakáspiaci szakértő becsléseinek mediánja szerint az országos lakásárak 2026 második félévében 5,1 százalékkal növekedhetnek, ami jelentős lassulás a fél évvel korábbi 15 százalékhoz és a tavaly második félévi több mint 23 százalékos ugráshoz képest. A következő év első félévére már csak 1,5 százalékos emelkedést mutat a szakértői medián, ilyen alacsony érték a 2020 elejéig visszanyúló vizsgált időszakban nem fordult elő. A lassulás fő oka, hogy a piac magas bázisról indult, miközben a vevők fizetőképessége egyre erősebb korlátot jelent.
A bérleti díjak emelkedése is lassul: a második félévre 5 százalékos növekedést mutat a szakértői medián, ami a 2021 eleji visszaesés óta a legalacsonyabb érték. A január-június közötti időszakra éves összevetésben már csak 4 százalékos növekedést várnak. A lassulás mögött a béremelkedést meghaladó lakbéremelkedés, a bérlők jövedelmi korlátai, valamint a támogatott lakásvásárlási konstrukciók állnak, amelyek a bérlők egy részét saját lakás vásárlása felé terelték.
A Wekerle Plusz keretében a használt lakások támogatott hitelkamata 3 százalékról 5 százalékra emelkedik, ami a keresletet az új lakások irányába mozdíthatja. A lakáspiaci tranzakciók száma a 2025-ös, az Otthon Start miatti átmeneti megugrás után csökkenő tendenciát mutat: az idei 125 ezer után jövőre 120 ezer tranzakciót jelez a medián. A hitellel vásárolt lakóingatlanok aránya az első három hónapban 62 százalékra emelkedett, a második félévben 58 százalék várható.
Az új lakások átadásának száma tavaly kilencéves mélypontra süllyedt; a szakértők idén 15 ezer, 2027-re 18 ezer átadást várnak, ami továbbra is messze elmarad a lakásállomány egészséges megújulásához szükséges évi 40 ezertől. A kereslet a jó lokációjú, könnyen finanszírozható otthonok felé fordul, Budapesten a 40-60 négyzetméteres lakások lehetnek keresettek, vidéken pedig az erős munkaerőpiaccal rendelkező központok.
A befektetési célú vásárlás jóval szelektívebbé vált: a belépési ár, a bérleti hozam, az alku lehetősége és a hosszú távú kiadhatóság együtt dönt. Budapesten a kisebb, jó közlekedésű lakások kerülnek előtérbe, az alku 4-5 százalék körül alakulhat. Az alacsony elérhető hozamok miatt a szakértők egy része óvatos, egyikük egyenesen nem ajánlaná a befektetési célú lakásvásárlást.
