Nőtt az üresedés a fővárosi kereskedelmi ingatlanoknál, de felpörögtek a befektetések
A lassan élénkülő gazdasági környezet 2026 első felében sem adott érdemi lendületet a magyar kereskedelmiingatlan-piacnak a Magyar Nemzeti Bank októberi jelentése szerint. A piac megítélése összességében javult, a befektetési forgalom jelentősen nőtt, ugyanakkor a részpiacokon továbbra is komoly kockázatok mutatkoznak.
Enyhe javulás az irodapiacon
A budapesti irodapiacon a modern irodák kihasználatlansági rátája 0,3 százalékponttal, 12,2 százalékra csökkent június végére, ami a 13,2 százalékos hosszú távú átlag alatt van. A féléves javulást részben az magyarázza, hogy a nettó piaci felszívás és az új átadások kiegyenlítették egymást. A bérleti kereslet szerkezete ugyanakkor nem mutat erős expanziót: az első félévben a szerződéshosszabbítások domináltak, a nettó kereslet 19 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakától.
Budapesten 2026 második negyedévének végén összesen 414 ezer négyzetméter irodaterület állt építés alatt vagy átadás előtt, a meglévő modern állomány 9,3 százaléka. Az állami projektek nélkül 176 ezer négyzetméternyi fejlesztés volt folyamatban, ezek előbérleti aránya mindössze 25 százalék volt. Az állam mintegy 331 ezer négyzetméter felépítésére és megvásárlására szerződött, ebből 93 ezer négyzetmétert már átadtak, 238 ezer négyzetméter azonban még várt. A Zugló Városközpont projekt esetében jogi és elszámolási vita alakult ki, miután a kormány augusztusban bejelentette, hogy eláll a megvásárlásától. Az állami irodák a jegybank becslése szerint 1,2–1,9 százalékponttal, pesszimista esetben 3,2–3,6 százalékponttal emelhetik a kihasználatlansági rátát.
Erősen romló ipari-logisztikai mutatók
Budapest és környékén az ipari-logisztikai kihasználatlansági ráta 2 százalékponttal, 14,8 százalékra emelkedett, ami jóval meghaladja a 10,5 százalékos hosszú távú átlagot. A romlást az okozta, hogy a nettó piaci felszívás negatív volt, miközben új területek kerültek piacra. Az első félévben átadott 71 ezer négyzetméternyi új terület mindössze 27 százalékának volt bérlője az átadáskor. A második félévre további 261 ezer négyzetméter átadását tervezték, 72 százalékos előbérleti aránnyal. Június végén 326 ezer négyzetméternyi terület épült, a meglévő állomány 7,8 százaléka. Országosan a modern ipari-logisztikai állomány 18,8 millió négyzetméter volt, a bérbeadási célú állomány 6,5 millió négyzetméter, 13,2 százalékos üresedéssel. A következő másfél évben további 1,6 millió négyzetméter átadása várható, 57 százaléka Kelet-Magyarországon.
Nőtt a befektetési forgalom
A hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési volumene az első félévben mintegy 560 millió eurót ért el, 50 százalékkal meghaladva az előző év azonos időszakát. A forgalom közel 80 százaléka jövedelemtermelő ingatlanokra vonatkozott. Három, egyenként 50 millió eurót meghaladó tranzakció adta a teljes forgalom 42 százalékát. A hazai befektetők aránya 80 százalékra nőtt, szemben a 2025-ös 61 százalékkal, ami érdemben meghaladja a régiós 35 százalékos átlagot. Az elsődleges irodahozam és az ipari-logisztikai hozam 7 százalékon, a bevásárlóközpontok hozama 6,75 százalékon stagnált. A 10 éves eurókötvény-hozam emelkedése miatt a hozamfelár 26 bázisponttal szűkült. A régiós befektetési forgalom 12 százalékkal haladta meg az előző év azonos időszakát, Lengyelországban 115 százalékkal bővült. A RICS felmérése szerint a szakemberek 72 százaléka már fellendülési szakaszba sorolta a magyar piacot, a ciklus mélypontját jelölők aránya 28 százalékra csökkent.
Óvatosabb bankok, romló portfólióminőség
A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állománya 2026 júniusának végén 3015 milliárd forintot tett ki, 4,4 százalékos emelkedést mutatva 2025 végéhez képest. A bővülés szinte kizárólag a lakópark-finanszírozáshoz kapcsolódott, ahol 44 százalékos növekedést mértek. Az ipari-logisztikai szegmensben stagnált az állomány, a szálloda-, irodaház- és kiskereskedelmi szegmensben 5-6 százalékos csökkenés történt. A devizahitelek aránya 77 százalék volt, a három legnagyobb bank részesedése 54 százalék. Az új folyósítások volumene 474 milliárd forintot ért el, 21 százalékos növekedéssel. A lakópark-szegmensben 79, az ipari-logisztikában 87, az irodaházaknál 31 százalékkal nőtt a kihelyezés, a szállodaszegmensben 23 százalékkal csökkent. Az új forinthitelek átlagos kamata 8,1, az euróalapúaké 5,6 százalék volt. Az átlagos LTV-ráta 49 százalékra csökkent, a nemteljesítő hitelek aránya viszont 0,6 százalékponttal, 3,7 százalékra emelkedett. A bankok saját számlán tartott ingatlanszektori kötvénykitettsége 831 milliárd forintra nőtt, a Stage 2 arány 17 százalékról 34 százalékra ugrott. A Hitelezési felmérés szerint az irodaházaknál a bankok nettó 11 százaléka szigorított, további 10 százalék további szigorítást helyezett kilátásba. A jegybank 2026. január 1-jétől 1 százalékos szektorális rendszerkockázati tőkepuffert alkalmaz.
