Látványos fordulat a hazai lakáspiacon: alábbhagyhat az éveken át tartó extrém áremelkedés?
Az elmúlt tíz évben csak Portugáliában és Hollandiában emelkedett a magyarnál nagyobb mértékben a lakások átlagos ára a jövedelmek növekedéséhez képest. Ezen belül is kiemelkedett a 2025-ös év, amikor az Otthon Start Program keresleti bummot hozott a hazai piacra, ami a lakásárak és a jövedelmek közti olló szétnyílásával járt. A tavalyi árrobbanás az idén már csillapodott, és a kormány új lakáspolitikai intézkedései várhatóan nem hoznak még egyszer olyan nagy általános áremelkedést, mint amit tavaly láttunk.
2015 és 2025 között Magyarországon 26,5 százalékkal emelkedett a lakásárak és a jövedelmek közti arány, vagyis lényegesen nehezebb lett átlagos jövedelemből átlagos lakáshoz jutni az Eurostat most publikált adatai szerint. Az adatok a lakásárak növekedési ütemét az egy főre jutó háztartási jövedelem növekedési ütemével vetik össze; pozitív előjel esetében az előbbi nő gyorsabban. Ennél nagyobb mértékben csak Portugáliában, 60,8 százalékkal és Hollandiában, 34,3 százalékkal romlott a lakásvásárlók helyzete. Ezzel szemben sok európai országban könnyebb lett lakáshoz jutni: Romániában tíz év alatt 42,8 százalékkal csökkent a lakásár-jövedelem arány, Finnországban és Bulgáriában szintén jelentős visszaesést mértek. A régióban sem volt egységes a tendencia: Csehország a negyedik legnagyobb emelkedéssel rögtön Magyarország mögött állt, míg Lengyelországban kismértékben csökkent a lakásárak és a jövedelem aránya. Az uniós átlag 6,8 százalékos növekedést jelzett tíz év alatt.
Jelentősen túlértékeltek a magyar lakások
A fenti számok azt támasztják alá, hogy a magyar lakások az évtizedes, nagyjából folyamatosan nagy ütemű áremelkedés után látványosan túlértékeltté váltak, Budapesten például sokak számára már megfizethetetlenek – emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Ugyanez tükröződik a Magyar Nemzeti Bank adataiból is: a jegybank számításai 2025 végére országosan 22,5 százalékos, Budapesten 20,7 százalékos túlértékeltséget mutattak. Az elemzés azt is hangsúlyozza, hogy az Eurostat adatai országos átlagot tartalmaznak, vagyis nem különböztetik meg például Budapest és a kisebb városok vagy községek árszintjében meglévő különbségeket.
Rekordmértékben nyílt az olló a lakásárak és a jövedelmek között
A 2025-ös év különösen speciális volt a magyar piacon, hiszen 8,8 százalékkal nyílt az olló a lakásárak és a jövedelmek között, ami Európában Portugália 12,1 százalékos értéke után holtversenyben a második helyet jelentette Spanyolországgal együtt. Tavaly a legnagyobb mértékben, 5,4 százalékkal a luxemburgi lakásvásárlók relatív pozíciója javult, mögöttük a finnek álltak 3,4 százalékkal, illetve a lengyelek 3,2 százalékkal.
Ha csak a magyar lakáspiacra fókuszálunk, a tavalyi 8,8 százalékos arányromlásnál nagyobbra az idősor 2001-es kezdete óta egyszer sem volt példa. Ennek oka nagyrészt az Otthon Start kedvezményes hitelprogram, mely jelentősen megnövelte a keresletet a lakások iránt, ezért még a korábban is rekordközeli áremelkedési ütem is tovább fokozódott. Utoljára 2015-ben és 2016-ban voltak olyan évek, amikor 7 százalék felett volt az arányromlás egyetlen év alatt; ezzel szemben 2011-ben több mint 9 százalékkal javult a lakásvásárlók relatív pozíciója, de 2023-ban is 8,6 százalékos javulást mértek. A magyar lakáspiac tehát kifejezetten hektikus volt az elmúlt 25 évben. Tavaly az unióban átlagosan 1,9 százalékkal nőtt a lakásár-jövedelem szakadék, és az elmúlt évtizedekben is ritkán haladta meg a 3 százalékot, vagyis sokkal stabilabb az arány, mint Magyarországon.
2026-ban már enyhülhet a lakáspiaci drágulás
2026-ban már egyértelműen látszanak annak jelei, hogy a tavalyi évet jellemző extrém áremelkedés alábbhagyott a lakáspiacon, amiben szerepe volt a túlértékeltségnek is. Éppen ezért az idei évben valószínűleg zárulhatott az olló a lakásárak és a jövedelmek között, ezt majd az évet lezáró végleges adatok igazolhatják vissza – hangsúlyozta Valkó Dávid. Az idei második negyedévben már az előző időszakhoz képest nominálisan is csökkentek az árak, ami mindössze a negyedik ilyen negyedév volt 2014 óta.
A vezető elemző szerint előre tekintve is arra lehet számítani, hogy a magyar lakások túlértékeltsége lassan csökkenni kezd. Ebben segíthet az is, hogy a kormány néhány hete bejelentett új lakáspiaci programjai sokkal célzottabbak lesznek, mint az eddig szinte bárki számára elérhető Otthon Start. A kedvezményes 3 százalékos hitelkamat például csak az újépítésű lakásokra marad érvényben, a használt ingatlanok esetében meghúzott 5 százalékos határ már közel van a jelenlegi piaci kamatozású hitelek kondícióihoz. Amennyiben ezek a feltételek fennmaradnak, a következő időszakban növekedhet az új lakások részaránya a tranzakciókon belül, ezt segítheti az 5 százalékos áfa határozatlan időre történő meghosszabbítása is.
