Kiszámíthatóságot kap az újlakás-piac az 5%-os áfával, de a Wekerle Plusz részletszabályain sok múlik
A nagyobb piaci szereplők üdvözölték, hogy határozatlan időre fennmarad az új építésű lakások 5%-os áfája. A fejlesztők szerint a döntés megakadályozhat egy 2027-től fenyegető kínálati sokkot, javítja a beruházási biztonságot, és több projekt elindítását teheti lehetővé. A Wekerle Plusz program megítélése összetettebb: a keresleti oldalt nem gyengíti, de a részletszabályokon múlik, hogy valóban széles körben élénkíti-e az újlakás-piacot.
Hosszú fejlesztési ciklusok, állandó bizonytalanság
Az új építésű lakások piaca hosszú fejlesztési ciklusokkal működik: a telekvásárlástól az átadásig gyakran több év telik el. A korábban időről időre meghosszabbított kedvezményes áfa folyamatos bizonytalanságot okozott, hiszen a fejlesztőknek a szabályozási határidőkkel is számolniuk kellett.
A KSH adatai szerint 2025-ben kilencéves mélypontra esett a lakásépítés: mindössze 12 062 új lakást vettek használatba, 9,3%-kal kevesebbet, mint 2024-ben. 2026 első felében 6278 új lakás épült, ami 22%-os növekedés az előző év azonos időszakához képest, de alacsony bázisról.
Lendületet vehet a kínálat
Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge Property Nyrt. vezérigazgatója szerint a döntés különösen fontos azoknak a fejlesztőknek, amelyek jelentős telekbankkal rendelkeznek, de projektjeik nagy része még engedélyezés előtti fázisban van. A cég mintegy 5000 lakás építésére alkalmas telekbankkal rendelkezik. Nagygyörgy szerint 27%-os áfával nem működőképes az újlakás-piac, a 2026. december 31-i engedélyezési feltétel eltörlése nélkül pedig 2027-ben lényegében nem tudtak volna új projektekkel piacra lépni.
Boronkay Bence, a Faedra Group alapító-tulajdonosa fordulópontként értékeli a döntést. Álláspontja szerint az 5%-os lakásáfa akkor tud valódi gazdaságélénkítő szerepet betölteni, ha nem átmeneti szabály, hanem hosszú távon tervezhető alapfeltétel. A korábbi, kétéves hosszabbításokra épülő rendszer szerinte torzította a fejlesztői döntéseket: a beruházók nem mindig a kereslethez, hanem a jogszabályi határidőkhöz igazították projektjeik ütemezését.
Pázmány Balázs, az Erste Alapkezelő Zrt. igazgatóságának elnöke a beruházási biztonságot emelte ki. Szerinte a lakóprojektek előkészítése gyakran 3-5 évet vesz igénybe, ezért a stabil áfaszabályozás közvetlenül csökkenti a fejlesztési kockázatot, ami több új projekt indítását teheti lehetővé, különösen Budapesten és a nagyvárosokban.
Ballagó Antal, az Otthontérkép Csoport vezérigazgatója szerint a döntés nem azt jelenti, hogy az új lakások ára hirtelen csökkenni fog, hanem azt, hogy elmarad a 27%-os kulcs visszatéréséből fakadó jelentős költség- és áremelkedési kockázat. Úgy látja, ez 2027-től több projekt elindítását teheti gazdaságossá, az érdemi átadási hatás azonban inkább 2028-tól válhat láthatóvá.
Árhatások: óvatos várakozások
Az árhatásokkal kapcsolatban a megszólalók óvatosak. Abban egyetértés látszik, hogy az 5%-os áfa tartóssá tétele önmagában nem feltétlenül okoz árcsökkenést, inkább egy jelentős áremelkedési kockázatot hárít el. Ballagó Antal szerint a jelenlegi, egyre árérzékenyebb piacon az áfakedvezmény inkább fékezheti az új lakások drágulását. Pázmány Balázs ugyanakkor arra figyelmeztetett, hogy ha a kereslet más kormányzati intézkedések hatására gyorsan nő, miközben a kínálat csak lassan tud alkalmazkodni, akkor a kedvezmény egy része magasabb lakásárakban jelenhet meg.
A Wekerle Plusz: pozitív fogadtatás, feltételekkel
A bejelentett konstrukció az új lakásokra fix 3%-os, a használtakra 5%-os hitelt kínálna, ami a fejlesztők szerint az új építésű, korszerűbb és energiahatékonyabb ingatlanok felé terelheti a keresletet. Boronkay Bence szerint a Wekerle Plusz jól egészíti ki az áfadöntést: az 5%-os áfa a kínálati oldalt stabilizálja, a támogatott hitel pedig a keresleti oldalt erősítheti. Nagygyörgy Tibor ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet, hogy a program csak akkor lehet igazán hatékony az új lakások piacán, ha a részletszabályok illeszkednek a budapesti és nagyvárosi árakhoz. Különösen az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátot tartja problémásnak, mert szerinte ennek ma már nagyon kevés budapesti fejlesztés tud megfelelni.
A Wekerle Plusz további elemei – a lakástakarék, a bérlakás- és kollégiumépítési pillér – szintén érdemi hatással lehetnek a piac szerkezetére. Boronkay Bence szerint a lakástakarék visszahozatala segítheti az önerő fokozatos felépítését, a bérlakásprogram pedig azoknak kínálhat alternatívát, akik számára a tulajdonszerzés jelenleg nem reális lehetőség.
Összességében a piac pozitívan fogadta a bejelentést, de a várakozások nem azonnali árfordulatról, hanem középtávú kínálatbővülésről szólnak. A Wekerle Plusz pedig akkor adhat valódi lendületet az újlakás-piacnak, ha a hitelprogram részletszabályai – különösen az árkorlátok és a jogosulti feltételek – nem szűkítik túlzottan a potenciális vevői kört.
