Behúzta a féket a lakáspiac: Budapesten már második hónapja csökkennek az árak
Ritka jelenséget hozott a szeptember a magyar lakáspiacon: az Ingatlan.com lakásárindexe szerint mind a nyolc régióban lassult a drágulás üteme, vagy már csökkentek is az árak az előző hónaphoz képest. Országosan megállt a lakásárak emelkedése, Budapesten pedig már második hónapja tart az árcsökkenés.
A fővárosi lakásárak az augusztusi 0,7 százalékos visszaesés után szeptemberben további 0,2 százalékkal csökkentek. Országosan az augusztusi 0,4 százalékos havi drágulás után szeptemberben már nem változtak érdemben a lakásárak. Éves összevetésben országosan 8,2 százalékra lassult a drágulás az augusztusi 11,2 százalékról, Budapesten mindössze 3,3 százalékos éves emelkedést mértek. A tavalyi drágulási hullám 2025 novemberében tetőzött, amikor országosan 18,4, Budapesten 24,1 százalékos éves áremelkedést regisztráltak.
Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint idén szeptemberre az országos drágulás tempója kevesebb mint a felére, a budapesti nagyjából a hetedére csökkent.
A lassulás azért is figyelemre méltó, mert rendkívül ritka együttállás rajzolódott ki a régiók között. Szeptemberben mind a nyolc régióban lassult a lakásdrágulás üteme, vagy árcsökkenést mértek az előző hónaphoz képest. Ilyenre 2015 közepe óta mindössze három alkalommal volt példa: 2019 novemberében, 2022 októberében és 2024 novemberében.
Budapest mellett Pest megyében és Észak-Alföldön már ténylegesen csökkentek az árak. Pest megyében 0,6, Észak-Alföldön 1,2 százalékos havi visszaesést mutatott az index. Dél-Alföldön az augusztusi 2,2 százalékos havi drágulás után szeptemberben már csak 0,1 százalékkal kerültek többe a lakások. Közép-Dunántúlon 1,5, Dél-Dunántúlon 0,9, Észak-Magyarországon 0,6 százalékkal emelkedtek az árak, Nyugat-Dunántúlon pedig stagnálást mértek.
Az éves drágulás minden régióban elmaradt a 2025 novemberében elért csúcsoktól. Már csak Közép-Dunántúlon, Dél-Dunántúlon és Dél-Alföldön maradt 10 százalék fölött az éves drágulás.
A lassulást részben az is erősíti, hogy az összehasonlítási alap tavaly ősszel már rendkívül magas volt: 2025 szeptemberében, az Otthon Start program indulásának hónapjában országosan egyetlen hónap alatt 2,8 százalékkal emelkedtek a lakásárak.
Hat budapesti kerületben már olcsóbbak a lakások, mint egy éve
Az október eleji kínálati adatok alapján a fővárosi használt lakások és házak medián négyzetméterára 1,41 millió forint, ami éves összevetésben 2 százalékos emelkedést jelent. Hat kerületben azonban egyenesen alacsonyabb lett a medián négyzetméterár, mint egy évvel korábban: a IX. kerületben 2,7, a III. kerületben 1,9, az V. kerületben 1,8, a XII. kerületben 1,7, a XI. kerületben 1,5, a XIII. kerületben pedig 0,5 százalékkal csökkent az érték.
Közben több külső kerületben egészen más folyamat zajlik: a XXII., XVII., XXIII. és XVIII. kerületben 10–12 százalékos éves drágulást mértek. A fővárosi árlista élén továbbra is az V. kerület áll 1,99 millió forintos medián négyzetméterárral, ezzel a kerület középértéke a kétmillió forintos lélektani határ alá került. Az I. kerületben 1,87 millió, a XII. kerületben 1,75 millió forint a medián négyzetméterár. A legolcsóbbak között a XXIII. kerület 958 ezer, a XXI. kerület 1,02 millió, a XX. kerület 1,03 millió forintos medián négyzetméterárral szerepel.
Vidéken továbbra is gyorsabban nőnek az árak
A megyeszékhelyek összesített medián négyzetméterára egy év alatt 8,3 százalékkal, 872 ezer forintra emelkedett. Békéscsabán 23 százalékos drágulás történt, Kaposváron és Szolnokon pedig több mint 16 százalékkal kerülnek többe a lakások, mint egy évvel korábban. Más nagyvárosokban viszont jóval kisebb az áremelkedés: Szegeden 1,1, Debrecenben 3,5 százalékkal nőttek az árak, Szombathelyen pedig 1,1 százalékos csökkenést mutatott a medián négyzetméterár.
A legdrágább megyeszékhely továbbra is Debrecen 1,04 millió forintos medián négyzetméterárral, Szeged 972 ezer, Győr 960 ezer forinttal követi. A lista másik végén Salgótarján áll 310 ezer forintos mediánnal, Békéscsabán 550 ezer, Miskolcon 604 ezer forint az átlagos középérték.
A szeptemberi adatok alapján egyre nehezebb egységesen beszélni a magyar lakáspiacról. Budapesten látványosan kifulladt a korábbi drágulás, több kerületben éves összevetésben is olcsóbbak lettek az ingatlanok, miközben néhány vidéki térségben még mindig kétszámjegyű ütemben emelkednek az árak.
